둔촌주공 재건축 공사 중단 사태

둔촌주공 재건축 사업은 국내 최대 규모인 약 1만 2000가구 단지 재건축으로 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설 컨소시엄)이 약 1조 7000억원 규모의 공사비를 사실상 외상으로 진행해온 상태였다. 2021년 5월 새로 선출된 조합 집행부는 전임 집행부가 시공사업단과 합의했던 공사비 증액 및 설계 변경 계약을 인정할 수 없다며 재검토를 요구했다. 새 조합은 정권 교체와 분양가상한제 폐지 가능성을 기대하며 분양 시점을 늦추려 했고, 이는 조속한 공사비 정산과 분양을 원하던 시공사업단과 정면으로 충돌했다. 양측의 신뢰가 무너지면서 협상은 장기 교착 상태에 빠졌다. 이 갈등은 결국 공사 중단이라는 초유의 사태로 이어지는 발단이 됐다.

협상이 끝내 결렬되자 시공사업단은 전체 공정률 52%가 진행된 상태에서 공사를 전면 중단했다. 현장에는 '유치권 행사 중'이라는 대형 현수막이 내걸렸고, 이는 재건축 사업 역사상 초유의 대규모 공사 중단 사태로 기록됐다. 시공사업단은 조합이 정당한 계약에 따른 공사비 정산 의무를 이행하지 않고 있다고 주장했고, 조합 측은 시공사가 부당하게 공사비를 부풀렸다고 맞섰다. 공사 중단으로 6000여 세대에 달하는 일반분양이 무기한 연기되면서 조합원들의 금융비용 부담이 눈덩이처럼 불어났다. 사업 지연에 따른 피해가 커지자 정부와 서울시, 강동구가 중재에 나섰다.

공사 중단이 한 달 가까이 이어지자 시공사업단은 현장에 설치된 타워크레인을 철거하는 강수를 두며 조합을 강하게 압박했다. 타워크레인 철거는 공사 재개가 사실상 장기화될 수 있다는 신호로 받아들여져 조합원들 사이에 큰 불안감을 조성했다. 조합원들은 공사 지연에 따른 이주비 대출 이자와 추가 분담금 부담이 눈덩이처럼 불어나는 상황에 처했다. 시민단체와 부동산 업계에서는 국내 최대 재건축 사업장에서 벌어진 파행이 다른 정비사업에도 악영향을 줄 수 있다고 우려했다. 이 시기 양측의 감정싸움은 법적 소송전으로까지 번질 조짐을 보였다.

공사 중단 장기화로 사업비 대출을 담당하던 대주단이 2022년 6월 15일 7000억원 규모 대출 연장을 거부하겠다고 통보하면서 조합은 심각한 자금난에 봉착했다. 새로운 대주단 확보에 나섰던 조합장은 7월 14일 새 대주단 확보 소식을 발표했으나, 책임 논란 속에 사흘 뒤인 7월 17일 결국 사임했다. 지도부 공백까지 겹치며 사태 해결은 더욱 불투명해졌고, 조합원들 사이에서는 집행부에 대한 불신이 극에 달했다. 정비사업 전문가들은 조합 내부 거버넌스 부실이 사태를 키운 핵심 요인 중 하나라고 지적했다. 이 시기를 전후해 강동구와 정비사업 정상화 위원회가 본격적인 중재에 나섰다.

조합, 정비사업 정상화 위원회, 시공사업단, 강동구청 4자가 참여한 협상 끝에 마침내 사태 해결을 위한 합의가 도출됐다. 합의에는 기존 조합 집행부 전원이 사퇴하고 새 집행부를 구성해 공사비 증액안을 처리한다는 내용이 포함됐다. 시공사업단도 공사 재개를 위한 전제 조건으로 조합의 정상화를 요구했던 만큼 이번 합의를 계기로 협상의 물꼬가 트였다. 조합원들은 3개월 넘게 이어진 공사 중단에 따른 막대한 금융 손실을 우려하며 조속한 정상화를 촉구했다. 이 합의는 이후 공사 재개를 위한 실질적 발판이 됐다.

새로 구성된 조합 집행부는 2022년 10월 17일 총회를 열어 시공사업단이 요구한 증액 공사비 안건을 표결에 부쳤고, 조합원 다수의 찬성으로 안건이 가결됐다. 이에 따라 약 6개월간 멈춰있던 공사가 재개됐으며, 타워크레인도 다시 설치되기 시작했다. 공사 재개는 됐지만 지연에 따른 입주 지연과 금융비용 증가라는 후유증은 고스란히 남았다. 부동산 업계는 이번 사태가 대형 재건축 사업에서 조합과 시공사 간 힘의 균형과 계약 관리의 중요성을 보여준 사례라고 평가했다. 공사가 재개되면서 지연됐던 일반분양 일정도 다시 논의되기 시작했다.

공사 중단으로 무기한 미뤄졌던 일반분양이 2022년 12월 5일부터 본격적으로 진행됐다. 약 4786가구에 달하는 대규모 일반분양 물량이 시장에 나오면서 부동산 시장의 큰 관심을 받았다. 분양가 상한제 적용 여부와 분양가 산정을 둘러싼 논란도 함께 불거졌으나, 대란설이 돌 정도로 청약 경쟁이 치열했다. 오랜 공사 중단 사태를 겪은 만큼 계약자들 사이에서는 부실시공 우려와 함께 향후 공정 관리에 대한 불안도 제기됐다. 일반분양 성공은 조합의 자금난 해소에도 중요한 전기가 됐다.

공사 재개 이후 정상적으로 공정이 진행되며 2024년 11월 25일 준공 인가가 이뤄졌다. 이는 공사 중단이라는 초유의 사태를 겪은 지 약 2년 7개월 만으로, 조합원과 수분양자 모두에게 오랜 기다림 끝의 성과였다. 최종적으로 단지명은 '올림픽파크 포레온'으로 확정됐으며 약 1만 2000가구 규모의 국내 최대 재건축 단지로 완성됐다. 준공까지 이르는 과정에서 조합원들이 부담한 추가 금융비용과 정신적 피해는 상당했던 것으로 평가된다. 이 사업은 이후 대형 정비사업에서 계약 관리와 조합 거버넌스의 중요성을 보여주는 대표 교훈 사례로 남았다.

준공 인가 이틀 뒤인 2024년 11월 27일부터 입주가 시작되며 둔촌주공 재건축 사업은 사실상 완전히 마무리됐다. 조합원들과 일반분양 당첨자들은 오랜 공사 중단 사태로 인한 마음고생 끝에 마침내 새 아파트에 입주할 수 있게 됐다. 부동산 업계는 이번 사업의 우여곡절을 반면교사 삼아 대형 정비사업에서 시공사 선정 및 공사비 계약 체결 시 분쟁 예방 장치를 강화해야 한다는 목소리를 냈다. 정부와 서울시도 정비사업 관련 표준계약서와 분쟁조정 절차를 정비하는 계기로 삼았다. 둔촌주공 사태는 이후 한국 재건축·재개발 시장에서 조합·시공사 간 갈등 관리의 상징적 반면교사로 계속 회자되고 있다.