무자본 갭투자로 수도권 빌라 1027채 사들인 범죄단체, 전세보증금 699억원 편취 항소심서도 중형

2016년 3월 임대법인 대표 김모씨는 신축 빌라를 시세보다 싸게 매입하는 동시에 매입가보다 높은 금액으로 전세계약을 맺어 임차인의 보증금으로 매매대금을 치르는 이른바 '동시진행 거래' 방식의 무자본 갭투자를 시작했다. 이 구조는 자기자본을 전혀 들이지 않고도 주택을 계속 늘려나갈 수 있다는 점에서 표면적으로는 공격적인 임대사업 확장 전략처럼 보였다. 그러나 본질적으로는 신규 임차인의 보증금이 끊임없이 유입돼야만 유지되는 취약한 자금 구조였다. 김씨는 이 시기부터 직원을 채용하고 교육하며 계약 체결 여부와 임대차보증금 액수 결정 등 조직 운영 전반을 총괄하기 시작한 것으로 재판 과정에서 드러났다. 이후 이 조직은 6년 가까이 수도권 곳곳에서 유사한 방식의 빌라 매입과 전세계약을 반복해나갔다.

2022년 1월까지 김씨 조직은 수도권 일대에서 총 1,027채의 빌라를 사들이며 무자본 갭투자 범행을 이어갔다. 검찰과 법원 조사 결과 이들이 사들인 빌라의 매매대금 총액은 약 1,891억원이었던 반면, 세입자들에게 돌려줘야 할 임대차보증금 반환채무 총액은 약 2,847억원에 달해 956억원가량의 구조적 채무초과 상태에 놓여 있었던 것으로 파악됐다. 이는 신규 임차인의 유입이 한 번이라도 끊기면 즉시 대규모 보증금 미반환 사태로 이어질 수밖에 없는 부실한 구조였다. 이 기간 피해를 입은 임차인은 총 349명, 편취된 전세보증금은 약 699억원에 달하는 것으로 집계됐다. 사회초년생과 신혼부부 등 부동산 지식이 부족한 세입자들이 상당수 피해를 입은 것으로 전해졌다.

2026년 7월 30일 서울중앙지법 형사항소9-3부는 민사집행법 위반과 사기, 범죄단체조직 등 혐의로 기소된 임대법인 대표 김씨의 항소를 기각하고 1심과 같은 징역 15년을 선고했다. 함께 기소된 팀장급 조직원 2명에게는 각각 징역 7년 4개월과 징역 7년이 선고됐다. 재판부는 김씨가 조직의 자금 구조상 보증금을 정상적으로 반환하기 어렵다는 사실을 미필적으로나마 인식하고 있었음에도 범행을 계속했다고 판단했다. 이번 판결은 무자본 갭투자를 이용한 대규모 전세사기에 대해 법원이 조직범죄에 준하는 중형을 유지한 사례로 평가됐다. 피해자들은 판결 이후에도 실질적인 보증금 회수가 요원하다며 답답함을 호소했다.

이번 항소심에서 특히 주목된 부분은 재판부가 단순 사기죄를 넘어 범죄단체조직·운영 혐의까지 유죄로 인정했다는 점이다. 재판부는 김씨가 직원 채용과 교육, 개별 계약의 체결 여부, 임대차보증금 액수 결정 등 조직의 핵심 의사결정을 총괄한 사실이 인정된다고 밝혔다. 전세사기 사건에 범죄단체조직죄가 적용되는 것은 흔치 않은 사례로, 법조계에서는 조직적이고 계획적인 대규모 전세사기에 대한 처벌 수위를 한층 강화하는 판례로 주목했다. 이는 단순 가담자와 총책의 책임을 구분해 조직의 설계자에게 더 무거운 형사책임을 지우려는 사법부의 의지로 해석됐다. 피해자 지원 단체들은 이번 판결을 계기로 조직적 전세사기에 대한 범죄단체조직죄 적용이 확대되기를 기대한다고 밝혔다.

이번 판결이 알려진 다음 날인 7월 31일 부동산 업계와 시민단체에서는 최근 무자본 갭투자를 이용한 대규모 전세사기 사건들이 잇달아 중형 선고로 마무리되고 있다는 평가가 나왔다. 그러나 총책과 조직원들이 실형을 선고받더라도 이미 편취된 보증금 대부분은 회수되지 않아 피해자들의 실질적인 구제로 이어지지 못한다는 한계가 재차 지적됐다. 매매대금보다 임대차보증금 반환채무가 더 큰 채무초과 주택의 경우 경매가 진행되더라도 세입자가 보증금을 온전히 돌려받기는 사실상 불가능한 구조였다. 전문가들은 이 같은 대규모 조직적 갭투자 사기를 사전에 차단하기 위해 임대인의 보증금 반환 능력을 임차인이 계약 전 확인할 수 있는 제도적 장치를 강화해야 한다고 주문했다. 국회에서도 반복되는 대규모 전세사기 판결을 계기로 임대인 정보 공개 확대 등 예방 입법 논의가 다시 힘을 받았다.