서울 '빌라왕' 전세사기 사건

2022년 10월 12일 수도권 일대에 빌라와 오피스텔 1139채를 보유하던 40대 임대인 김모씨가 갑작스럽게 사망했다. 김씨는 전세보증금을 활용해 자기 돈을 거의 들이지 않고 대규모 주택을 사들인 이른바 '빌라왕'이었다. 임대인이 갑자기 숨지면서 세입자들이 계약 만료 시 보증금을 돌려받을 길이 막혀버렸다. 상속 절차가 진행되지 않으면 보증금 반환과 보증보험 대위변제 절차도 지연될 수밖에 없었다. 이 사건은 곧이어 드러난 전국적 전세사기 사태의 서막이 됐다.

김씨 사망 사실이 2022년 12월 언론에 보도되면서 피해 규모가 세상에 드러났다. 그가 보유한 1139채 가운데 상당수에 전세로 살던 세입자 200여 명이 보증금을 돌려받지 못할 위기에 놓였다. 상당수는 사회초년생과 청년, 신혼부부 등으로 전 재산에 가까운 보증금이 걸려 있었다. 임대인이 사망해 계약 상대가 사라지면서 세입자들은 어디에 보증금을 청구해야 할지조차 막막한 상황에 빠졌다. 전세보증금 반환 구조의 취약성이 그대로 노출됐다.

김씨가 종합부동산세 62억 원을 체납한 사실이 확인되면서 문제가 더욱 복잡해졌다. 세금 체납으로 소유 주택 상당수가 이미 압류된 상태였다. 집을 팔아도 세금과 선순위 채권을 정리하고 나면 보증금을 돌려주기 어려운 이른바 '깡통주택'이 많았다. 이 때문에 4촌 이내 친족이 상속을 받아야 대위변제가 가능한데도 상속을 꺼리는 상황이 벌어졌다. 유일한 혈육인 부모조차 상속 의사가 불분명해 절차가 장기 표류할 우려가 커졌다.

빌라왕 사건을 통해 무자본 갭투자 수법의 실체가 상세히 드러났다. 전세가가 매매가와 비슷하거나 더 높은 신축 빌라를 골라 전세보증금으로 매매대금을 충당하는 방식이었다. 임대인은 사실상 자기 자본을 거의 들이지 않고 수백 채에서 1000채가 넘는 주택을 사들일 수 있었다. 집값이 떨어지거나 전세가가 하락하면 보증금을 돌려줄 수 없는 깡통전세가 되는 구조였다. 이런 수법이 조직적으로 반복되면서 다수의 세입자가 피해를 입었다.

김씨 외에도 비슷한 시기에 대규모 깡통주택을 보유한 임대인들이 잇달아 숨지면서 피해가 눈덩이처럼 불어났다. 2022년에만 여러 명의 '빌라왕'이 사망했고, 이들과 얽힌 전세사기 피해자는 1500명에 육박하는 것으로 집계됐다. 임대인 사망으로 대위변제와 보증금 반환 절차가 줄줄이 지연됐다. 개별 임대인이 아니라 배후 컨설팅 업체가 여러 '바지 임대인'을 내세운 조직적 범죄 정황도 드러났다. 전세사기가 개인의 일탈이 아닌 구조적 범죄라는 인식이 확산됐다.

수사가 확대되면서 빌라왕 사건 뒤에 다수의 주택을 조직적으로 굴린 컨설팅 업체와 브로커들이 있었다는 사실이 드러났다. 이들은 명의를 빌려줄 '바지 임대인'을 모집해 세금과 보증금 부담을 떠넘기는 방식으로 범행을 반복했다. 이 구조는 이른바 '세 모녀 전세사기 사건' 등 다른 대형 전세사기와도 수법이 겹쳤다. 검찰과 경찰은 전세사기를 조직범죄로 규정하고 배후 세력에 대한 전방위 수사에 나섰다. 무자본 갭투자를 설계·알선한 일당이 잇따라 재판에 넘겨졌다.

잇단 전세사기 참사와 피해자들의 극단적 선택이 사회 문제로 번지자 국회가 대응에 나섰다. 2023년 5월 25일 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'이 국회 본회의를 통과했다. 이 법은 2023년 6월 1일 공포와 함께 즉시 시행됐으며, 애초 2년간 한시적으로 운영될 예정이었다. 특별법은 국토교통부 산하 위원회 심의를 거쳐 전세사기 피해자를 공식 인정하고, 경·공매 유예와 우선매수권, 금융·주거 지원 등을 제공하도록 했다. 빌라왕 사건이 제도적 구제책 마련의 직접적 계기가 됐다.

빌라왕 사건 이후 인천 미추홀구를 비롯해 전국 곳곳에서 대규모 전세사기 피해가 잇따라 확인됐다. 청년과 서민이 전 재산인 보증금을 잃는 사례가 속출하면서 사회적 파장이 계속됐다. 정부는 전세사기 피해자 인정 건수를 늘리고 지원 대상과 방식을 지속적으로 보완했다. 한시법으로 출발한 특별법의 적용 범위와 유효기간을 둘러싼 개정·연장 논의도 이어졌다. 보증금을 온전히 돌려받지 못한 피해자들의 구제 문제는 지금도 진행 중인 현안으로 남아 있다.

대법원 2부는 2024년 4월 24일 서울 강서구 일대 '빌라왕' 전세사기의 배후로 지목된 부동산 컨설팅업체 대표 신모씨에게 징역 8년을 선고한 원심을 확정했다. 신씨는 2019년 7월부터 2020년 8월까지 여러 사람의 명의를 빌려 무자본 갭투기 방식으로 다세대주택을 사들인 뒤 임차인 37명의 전세보증금 80억여 원을 가로챈 혐의로 구속기소됐다. 명의만 빌려준 '가짜 집주인' 뒤에서 매입과 임대차를 설계한 배후 조직의 실체가 사법 판단으로 확인된 사례다. 법원은 조직적 사기의 기획자에게 실질적 책임을 물어야 한다는 점을 분명히 했다. 이후에도 144억원대 전세사기범이 항소심에서 징역 10년을 선고받는 등 각지의 '빌라왕' 재판이 이어졌다.

국회는 2024년 8월 28일 본회의에서 전세사기피해자 지원 특별법 개정안을 재석 295명 전원 찬성으로 통과시켰다. 여야가 쟁점이던 '선구제 후회수' 대신 공공임대 활용안에 합의하면서 22대 국회 첫 민생법안 합의 처리로 기록됐다. 개정안은 피해자 인정 보증금 요건을 3억원 이하에서 5억원 이하로 넓히고 이중임대차계약 피해자도 지원 대상에 포함했다. 한국토지주택공사(LH)가 피해주택을 경매로 낙찰받아 감정가와 낙찰가의 차익을 피해자에게 돌려주거나 해당 주택을 최장 20년간 공공임대로 제공할 수 있도록 했다. 빌라왕 사건이 촉발한 피해 구제 제도가 시행 1년여 만에 크게 보강된 것으로, 개정법은 그해 9월부터 시행됐다.

국회는 2025년 5월 1일 본회의에서 전세사기특별법의 유효기간을 2025년 5월 31일에서 2027년 5월 31일까지 2년 연장하는 개정안을 통과시켰다. 2023년 6월 특별법 시행 이후 전세사기 피해자로 인정된 사람이 2만7000명을 넘어섰지만 새로운 피해가 계속 발생해 일몰 연장이 불가피했다. 이로써 2025년 5월 31일 이전에 전세계약을 체결한 임차인은 2027년 5월 말까지 피해자로 인정받아 주거·금융·법률 지원을 받을 수 있게 됐다. 빌라왕 사건에서 시작된 전세사기 피해 구제는 3년째 현재진행형 과제로 남았다. 이후에도 임대인 파산 시 보증금 면책 방지, 회복액 최소보장제 등 추가 보완 입법 논의가 이어지고 있다.